I denna artikel kommer du lära dig moment som du behöver genomföra när du ska köpa bostad, steg för steg. Det betyder att vi går och förklarar vad dessa begrepp innebär: budgivning, överlåtelseavtal, likvidavräkning, handpenning och kontantinsats.
Innehållsförteckning:
Lånelöftet måste vara klart innan man kan lägga bud på bostaden
Innan vi kan påbörja ett hus eller lägenhetköp så måste vi klargöra hur mycket vi får låna från banken. Detta är väsentligt redan från start, då vi vill vara säkra på att kika på objekt som är inom korrekt prisklass. Därutöver kommer mäklaren vilja ha underlag på lånelöfte innan bud får läggas. Ingen budgivning – utan klart besked på lånelöfte ifrån banken!
Det finns två viktiga punkter att ha klargjort, dessa är:
- Hur mycket kommer du lägga in själv i kontantinsats?
- Vad kommer ditt maximala lånelöfte landa på från din bank?
Läs hela bolåneguiden här: Bolån, hur mycket får jag låna.
Nu när du har lärt dig allt från kan man då fråga sig om vad man behöver göra när lånelöftet är klart.
Steg 1 – Vinn budgivningen för din dröm bostad
Det första steget i ett av dina livs största köp är att vinna budgivningen. Budgivning är inte alltid så enkelt för att det handlar egentligen inte om hur mycket pengar man är villig att buda eller vem av budgivarna som har mest kapital. Att bli ägaren av objektet i fråga till varje pris är en sak. Att göra en ekonomisk lönsam och bra investering i framtiden, en helt annan. Man behöver ha råd med att renovera och köpa just de möbler och inredning man vill ha efter budgivningen är avslutad.
Det ska vara bekräftat att du som köpare, officiellt vunnit budgivningen och att säljaren vill sälja sin bostad till just dig för att gå vidare till nästa steg hos banken. Och det är att få objektet godkänt.
Här finner du hela artikeln om: Budgivning
Steg 2 – Banken behöver godkänna din bostad
Detta steg utför du genom att kontakta din bank och meddela att du har vunnit budgivningen. Sedan ska banken undersöka lite kring din framtida bostad (även kallat objektet) så de behöver få in underlag. Det underlaget kan exempelvis innebära lägenhets annonsen på mäklarens hemsida, där det framgår pris, storlek, yta, årsavgift etc. Detta för att banken behöver göra sin bedömning att de anser att risken för utlåningen av detta bolån är rimligt. Det är helt enkelt ett sätt att försäkra sig om att beviljandet av detta bolån är en bra idé. Sett till just den bostaden och till just det specifika priset.
Exempelvis ser man ifall priset är väldigt mycket högre än vad liknande bostäder i närområdet har blivit sålda för. Banken som utfärdar lånet vill inte sätta sig i en position där en framtida försäljning underpresterar så mycket att köparen behöver med egna pengar gå in för att lösa lånet. Detta är ett scenario att köparen blir så högt skuldsatt att denne inte kan betala tillbaka lånet och det vill banken undvika för bägge parters skull. Det är ovanligt att banken nekar objekt generellt sätt.
Steg 3 – Kontraktskrivning del 1: Överlåtelseavtal
När banken har godkänt din bostad då är det dags för första avtalsskrivningen.
- Tillträdesdag (inflyttningsdatumet när man får nycklarna)
- När handpenningen ska bli betald (handpenning är en del av kontantinsatsen som du betalar in innan tillträdet)
- Vilka villkor som råder för avtalet
Tillträdesdagen behöver vara på en vardag bankerna behöver vara öppna och hjälpa till med lån och transaktioner och det brukar vara rimligt med att man sätter tillträden inom 3 månader. Snabba tillträden är mer vanliga vid lägenhetsköp, till exempel med 1 månads varsel men detta kan vi anse vara snabba tillträden då som sagt.
Handpenning
Nu kommer vi till det mer spännande här i guiden. Ett sätt att förklara betalningsprocessen är på följande vis. Tänk dig att du har en bunt pengar som du vill köpa en bostad för. En del av din bunt betalar du i förskott (ungefär en vecka) efter Kontraktskrivning del 1.
Det medför att, 10 procent av bostadens pris betalar du alltså redan veckan efter första kontraktet.
Det blir bara rörigt då man tänker på att kontantinsatsen är minimum 15 procent. Men tänk så här! Som sagt, din bunt med pengar är kontantinsatsen, och en del av bunten betalar du som handpenning. Resten drar banken på tillträdesdagen och lägger givetvis upp ditt bolån.
Mer kring detta: Handpenning och Kontantinsats, vad är det?
Pengarna som du betalar som handpenning bevarar mäklaren i ett klientmedelskonto innan de betalar ut det till säljaren. Det är därför du får ett kontonummer noterat på Överlåtelseavtalet dit du ska betala. Varför man betalar till mäklarens klientmedelskonto är för att mäklaren agerar som medlare i denna affär.
Se också: Kan man låna till kontantinsats på riktigt?
Villkor
Det kan finnas olika villkor i bostadsköp för att avtalet ska vara giltigt. Exempelvis vid köp av bostadsrätter måste köparen bli godkänd som medlem i bostadsrättsföreningen innan denna får flytta in. Det är därför det behövs tid för att bostadsrättsföreningen ska hinna fatta beslut om medlemskap. Ofta är det symboliskt, eftersom det bara finns vissa grunder som Brf:n kan neka medlemskap. Exemplet är om man har påvisat att man inte har betalat sina tidigare månadsavgifter till föreningen. Men, föreningen kan ha egna regler. Exempelvis att bostadsrättshavaren inte får hyra ut sin lägenhet i andra hand såvida det inte gäller under specifika situationer. Så det är definitivt värt att höra med föreningen om du hade tänkt att köpa en bostadsrätt, enbart för att hyra ut den.
Givet ovanstående information brukar mäklaren addera ett villkor som lyder i stil med: Om köparen inte blir godkänd av föreningen så går köpet inte igenom och inga av ingående parter blir skadeståndsskyldiga.
Om ditt köp av bostad går åt pipsvängen
Man kan bli skadeståndsskyldig om man inte fullföljer överlåtelseavtalet. Detta kan ske ifall säljaren inte lyckas sälja lägenheten eller huset till samma pris som det pris som tidigare var överenskommet. Mellanskillnaden kan bli skadeståndsbeloppet.
Steg 4 – Privata abonnemang
Innan du flyttar in är det viktigt att se över alla dina abonnemang. Det kan vara Bredband, TV, EL (Både Elnät och Elförbrukning för sig), Hemförsäkring och anmäla flytt till Skatteverket. Det är hos Skatteverket som du ändrar din folkbokföringsadress. Många institutioner (banker) och myndigheter tar adressinformation direkt från Skatteverket så det är viktigt att inte glömma detta steg!
Men innan du flyttar ut är det också viktigt att ta hand om vissa punkter.
- Skriva över elnätsabonnemanget på köparens personnummer. Detta ska du alltid göra som säljare. Var helst ute i god tid med detta!
- Försäkra att din slutfaktura på el och dylikt kommer till rätt adress när du har flyttat ut.
Det är även i detta steg det är läge att anmäla sig till E-faktura eller Autogiro eftersom det tar tid att registrera dessa. Med E-faktura eller Autogiro slipper du onödigt krångel med att kontrollera OCR numret tusen gånger innan du godkänner fakturan. Om du vill veta mer om skillnaderna och fördelarna mellan E-faktura & Autogiro läs mer här Välja E-faktura eller Autogiro.
Steg 5 – Tillträdesdag för din nya bostad, Kontraktskrivning del 2: Köpbevis och Likvidavräkning
Grattis när du har kommit ända hit så har du snart nycklarna till din nya bostad och kan inreda den hur du vill! Mäklarassistenten har nu meddelat dig datum, tid och plats för tillträdet. I detta steg skriver båda parter under först köpbeviset och sedan likvidavräkningen.
Vad är nu köpbeviset?
Jo, det är kvittot på att äganderätten har överlåtits. Alla parter behåller sin kopia. Även mäklaren.
Likvidavräkningen är den ekonomiska kalkylen för köpet. Tänk dig ett kvitto som säger hur mycket bostaden kostar, hur mycket du redan har betalat (som handpenning) och hur mycket som är kvar att betala samt vad lånebeloppet kommer landa på.
Det brukar tillkomma en liten kostnad för månadsavgift eftersom när man flyttar in så har säljaren redan betalat för hyran för den månaden. Baserat på hur många dagar säljaren inte längre ska bo kvar där får denna kompensation för den avgiften.
Kostnaden blir alltså helt beroende på vilken dag i månaden man flyttar in på och beräknas Hyra/antal dagar i månaden * antal dagar nya köparen kommer bo där istället för säljaren.
Sedan går mäklaren oftast iväg för att koppla upp sig mot bankernas bolånehandläggare. Bankerna från både köpare och säljare möts och transaktionen genomförs. Mäklaren tillhandahåller sedan bevis på att allt stämmer med pengaöverföring och bolån. Sedan lämnas nycklarna över. Vips! Så är du nu ägare till din nya bostad!
6 svar på ”Köpa bostad, steg för steg – Din fullständiga guide”